Eskrou. Yangi tizim bilan uy oladiganlar ko‘chada qolmaydimi?

So‘nggi vaqtlarda mamlakatda aholi ham, uy-joy talabi ham, talab barobarida qurilishlar ham ko‘paymoqda. Aholining asosiy oqimini qabul qiluvchi poytaxt Toshkentda bir qarich yer anqoning urug‘idek. Shundan qurilishlar tobora shahar atrofi hududlariga tutashmoqda. Xullas, uy olaman degan ham, qurib sotaman degan ham ko‘p. Hammaga ma’lumki, birlamchi bozordan uy xarid qilaman, deb bor budidan ajraganlar ham talaygina. Yeb-ichish, yurish-turish, qisqa qilib aytganda, inflyatsiya oshib, shunchaki yashash ham pul talab qilayotgan, 1 m2 maydon palon pul bo‘lib turgan bir paytda odamlar hech bo‘lmasa, kirarga bir xonali uyim bo‘lsin, deb jidd-u jahd qilmoqda. O‘zbekistondagi o‘rtacha oylik maosh 6 million so‘mga ham yetmasligi va 1 m2 maydon narxi qanchaligini solishtirib ko‘rishni ham istamaysan kishi. Omadingiz kelibch davlat tomonidan ajratiladigan subsidiyaga munosib ko‘rilgan taqdiringizda ham, bu boshlang‘ich to‘lovning 2 yoki 1/3  qismini qoplashi mumkin, xolos. Ammo, uy-joyning narx-navosi-yu, odamlarning xarid qobiliyati bugungi mavzuyimiz emas. Bugun uy olish maqsadida qora ter to‘kib, dasturxonidan tejab uyga to‘lov qilgan, ammo yo pulidan, yo asabidan ajrab qolganlarni xursand qiladigan yangi tizim – eskrou haqida gaplashamiz.

Xabaringiz bor, 2025 yil 1 iyuldan boshlab, ulush kiritish asosidagi qurilishlarda quruvchi va xaridor o‘rtasidagi oldi-berdining shakli va mazmuni o‘zgardi. Ya’ni, quruvchilar va mijozlar o‘rtasida tuziladigan ulush kiritish shartnomalari majburiy tartibda notariusda tasdiqlanishi va kadastr ro‘yxatidan o‘tkazilishi kerakligi belgilab qo‘yildi. 2026 yil 1 yanvardan esa eskrou tizimi to‘liq joriy etilib, ulushdorlarning huquqlari mustahkamlanadi.

Eskrou qanday tizim?

Xo‘sh, so‘z ketayotgan eskrou o‘zi qanday tizim? Sodda qilib aytganda, eskrou tizimi bu xaridor va sotuvchi o‘rtasida vositachilik qiladigan ishonchli uchinchi tomon xizmatidir. O‘zbekistonda joriy etilayotgan eskrou tizimida uchinchi tomon rolini tijorat banklari o‘ynaydi. Ularning asosiy vazifasi xaridorning uy uchun qilayotgan to‘lovlarini quruvchi tomon uyni topshirgunga qadar saqlab turish va shartlar bajarilgach, tegishli tomonga o‘tkazishdan iborat. Ya’ni siz endi pullaringizni quruvchiga emas, bankka to‘laysiz.

Bu haqda prezident dastlab o‘tgan 2024 yilning sentyabr oyida o‘tkazilgan yig‘ilishda so‘z ochgandi. Mirziyoyevning bunday qarorga kelishi bejiz emas, minglab fuqarolar firibgarlik qurboniga aylanayotgan edi. Masalan, 2023 yilda “Aziya Invest Favorit” MCHJ tomonidan Toshkent shahri, Yashnobod tumanida qurilishi kerak bo‘lgan “novostroyka”dagi xonadonlar uchun to‘lov qilgan mingdan ortiq odam aldanib qolgani yodingizda bo‘lsa kerak. O‘shanda davlat mas’uliyatni o‘ziga olib, Hukumat komissiyasi tuzilgandi. Bosh vazir Abdulla Aripovning shaxsan o‘zi bu masala bilan shug‘ullanib, qurilish uchun Bektemir tumanidan joy ajratilishi va jabrlanganlar uchun boshqa quruvchilarning arzon narxda uy-joy qurib berishi ta’minlanishini va’da qilgan edi.

“Biz ikki hafta davomida hujjatlarni o‘rganganimizda, bu kvartiralar uchun shartnomalar oldi-sotdi asosida tuzilmaganini aniqladik. Fuqarolar bu loyihaga ulushdor bo‘lib kirgan ekan. Bilasizlar-mi, bu loyihaga ulushdor bo‘lib kirganlaringizni? Hammalaringiz o‘zi bitta kompaniya ekansizlar.

Bu piramidani o‘ylab topgan noinsoflar shu darajada xalqimizning ishonchiga kirganki, noreal narxlarda, ya’ni bir kvadrat metrni 3,5 million so‘mdan qilib, 2025 yilning oxirigacha uy beraman degan. Bu piramida sabab mazkur yo‘nalishdagi qonunchilikni juda qattiq tartibga solish bo‘yicha ham xulosa qildik. Bu bo‘yicha ham takliflar kiritamiz”, degan edi Bosh vazir.

Xaridor emas, investor...

Bosh vazirning aytishicha, odamlar uy xarid qilayotganda ham, pul berayotganda ham hujjatlarni o‘qimaydi. Aripov tanqid qilgan holat hamon davom etib kelmoqda, ya’ni xaridorlar haligacha hatto qurilishi ham boshlanmagan “pod kotlovan” holatdagi loyihalar uchun to‘lov qilmoqda. Qonunchilikka ko‘ra, qurilishi bitmagan uy-joy uchun kadastr rasmiylashtirilmaydi, kadastr rasmiylashtirilmagan qurilish uchun esa oldi-sotdi shartnomasini tuzish mumkin emas. Oqibatda, xaridorlar hali qurilmagan va nisbatan arzonroq uy-joy loyihalariga ulushdor bo‘lib kirib, qurilish ishlarida investorlik qilishga majbur bo‘lmoqda. Bunday ulushdorlik shartnomalarida quruvchi kompaniya manfaatiga maksimal ustunlik beriladi, tayyor holatdagi xonadonni sotib olishga qurbi yetmaydigan o‘zbekistonliklar esa qayta-qayta aldanaveradi.

Agar quruvchi va soliq organi yoki bank o‘rtasida biror muammo tug‘ilsa, xonadonlar soliq idoralari tomonidan taqiqqa qo‘yilishi yoki garovga qo‘yilgani uchun bank balansiga o‘tib ketishi mumkin. Xaridor bunda chorasiz qoladi, chunki oldi-sotdi shartnomasi mavjud bo‘lmagani bois, xonadon uning shaxsiy mulki hisoblanmaydi. Bundan tashqari, omadi kulgan xaridor ulushdorlik shartnomasi orqali qurilishi yakunlangan xonadonga ko‘chib o‘tgan taqdirda ham hujjat ishlari yoki boshqa kamchiliklar tufayli kadastr rasmiylashtirilmagani oqibatida kommunal xizmatlardan foydalana olmasligi mumkin. Ijtimoiy tarmoqlar orqali bunday holatga tushgan yuzlab fuqarolarning murojaatlariga guvoh bo‘lmoqdamiz. Yangi eskrou tizimi orqali hukumat mazkur jarayonlarning nazoratini oshirish, qolaversa, qurilish sohasidagi yashirin iqtisodiyotga barham berishni maqsad qilmoqda.

Nihoyat, 2025 yilning 27 yanvarida Prezident Mirziyoyev ulush kiritish asosidagi qurilishlarni eskrou tizimiga o‘tkazishga doir farmonni imzoladi. Unga ko‘ra, endi yangi qurilayotgan uylardan kvartira sotib olishda xaridorlar to‘lovni to‘g‘ridan to‘g‘ri quruvchiga to‘lamaydi. Quruvchilar va banklar o‘zaro kelishuv asosida bankda eskrou hisobvarag‘ini ochadi, ulushdorlar to‘lagan pullar shu hisobvaraqda yig‘iladi. Uy bitmaguncha quruvchi kompaniyalar bu pullardan foydalana olmaydi.

“Banklar esa yig‘ilgan pulni quruvchiga resurs sifatida beradi. Shunda banklar quruvchi va xaridor o‘rtasida ko‘prik bo‘lib, uy-joyni o‘z vaqtida va sifatli qurib, egasiga topshirishga kafil bo‘ladi”, degan edi prezident matbuot kotibi Sherzod Asadov bu haqda.

Shuningdek, mutaxassislarga ko‘ra, qurilayotgan uy-joyni “Shaffof qurilish” milliy axborot tizimida tashkil etiladigan platformada ro‘yxatga qo‘ymasdan turib, aholi mablag‘larini ulush kiritish asosida jalb qilishga yo‘l qo‘yilmaydi. Aytilishicha, xaridorlar ham kuzatib borishlari mumkin bo‘lgan mazkur platformada qurilish ob’ektining manzili, qavatlari, kirish yo‘laklari, qolaversa, kompaniyaning barcha loyihaviy hujjatlari, ijobiy ekspertiza xulosasi, qurilish boshlanadigan sana va foydalanishga topshirish muddati kabi ma’lumotlar jamlanadi.

Prezident farmonida belgilab qo‘yilgan, xaridorlar foydasiga xizmat qiladigan yana bir yangilik shuki, ulush shartnomasi notarial ro‘yxatga olinib, kadastrdan o‘tganidan keyin, bu ulush mulk sifatida e’tirof etiladi. Bu degani ulushni hali uy bitmay turib, mulk sifatida sotib yuborish imkoniyati paydo bo‘ladi. Yangi ulushdor eskisi ega bo‘lgan barcha huquqlarga egalik qila oladi.

Farmonda “Shaffof qurilish” axborot tizimi doirasida uy-joylar qurilishi bo‘yicha elektron platforma yaratilib, 2025 yil 1 iyuldan boshlab to‘liq ishlashi ta’minlanishi belgilangan. Hozirda mazkur axborot tizimida ishga tushirilgan “Qurilish ob’ektlarining ochiq ma’lumotlar portali”da 61 mingdan ortiq qurilish boshlash uchun ro‘yxatdan o‘tkazilgan ob’ektlar, 28 mingdan ortiq foydalanish uchun ruxsatnoma berilgan ob’ektlar, 170 mingdan ortiq ekspertiza xulosalari kabi ma’lumotlar joylashtirilgan.

Tadbirkorlar uchun yaxshi yangilik emas-mi?

Aytish mumkinki, mazkur farmon asosan, uy-joy xaridorlari uchun kafolatli tizim yaratishga qaratilgan. Ochig‘i, mamlakatda mavjud vaziyat ham shuni taqozo qilayotgan edi, deyish mumkin. Chunki ijtimoiy tarmoqlar orqali ham, o‘z ko‘zimiz bilan ham soxta quruvchilarga ishonib qolgan, yolg‘on marketing qurboni bo‘lgan xaridorlarga ko‘p bora guvoh bo‘ldik. Axir bir so‘mni ikki so‘m qilish oson bo‘lmayotgan bir davrda uyli bo‘laman degan niyatda kimdir yillar davomida misqollab yig‘adi, kimdir qarz ko‘taradi, kimdir esa baland foizli kredit olishga majbur bo‘ladi. Uy olayotgan xaridor har qanaqasiga harakat qilmasin, so‘nggida baribir yuqori foizli ipoteka olishga va 15-20 yillab qarz to‘lashga to‘g‘ri keladi. Chunki, sir emaski, uylarning narxi aholi daromadiga qaraganda, ancha yuqori.

Xo‘sh, tadbirkorlarning bu tizim borasida fikri qanday? QALAMPIR.UZ bilan gaplashgan quruvchilardan biri joriy etilayotgan mazkur eskrou tizimidan xursand emas. Uning so‘zlariga ko‘ra, bu tizim faqat xonadon oluvchilar uchun qulay, tadbirkorlar uchun esa aksincha.

“Qurilish kompaniyalarining 70% o‘z-o‘zidan yo‘q bo‘lib ketadi”, deydi u.

Tadbirkorning bunday deyishiga sabab nafaqat bank orqali to‘lov, balki belgilangan muddatda qurilish bitkazilmagan yoki undan foydalanish uchun ruxsatnoma olinmagan taqdirda har bir kechikkan kun uchun alohida qat’iy belgilangan jarimalar joriy qilinishi, shartnoma yuzasidan muddatlar faqat ulushdorning roziligini olgan holda qo‘shimcha shartnoma tuzish orqali uzaytirilishi kabi shartlar bo‘lishi mumkin. Chunki, farmonda agar qurilish hujjatlarda ko‘rsatilgan vaqtdan 6 oy o‘tib foydalanishga topshirilsa, ulushdor shartnomani bir tomonlama bekor qilish orqali eskrou hisobvarag‘idagi mablag‘larni qaytarib olishi mumkinligi belgilangan.

Xulosa qilib aytganda, eskrou hali O‘zbekiston uchun yangi tizim. Uning qanchalik foyda berishi yoki aksincha ishlashi haqida oldindan aniq bashorat qilib bo‘lmaydi. Bankda yig‘ib boriladigan mablag‘lar uchun to‘lov tizimi qanday yo‘lga qo‘yilishi, tadbirkorlarning qanchasi yangi talablarga moslasha olishi, quruvchilar oldida sun’iy to‘siq paydo bo‘lishi yoki hujjatlashtirish jarayonlarining korrupsiyalashib ketishi ehtimoli hamda uy-joy narxlarida qanday o‘zgarishlar kuzatilishi kabilar hali noma’lum.